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投資寶典:怎樣選購小面積寫字樓

發布時間:2013-06-19  來源:理財周刊  

    一系列的政策因素和過高的投資成本使得不少人轉向了商業地產,然而又因為資金門檻的原因,不少商業地產的投資項目中依然是面積較小、總價較低的那部 分更受市場的關注,小面積寫字樓也是其中之一。不可否認的是,小面積寫字樓的出現源于商業地產本身投資的高門檻,雖然寫字樓具有較高的投資回報率,但想要 選對小面積的寫字樓,需要投資者各方面都能看準了再下手。 

  小面積有局限 

  雖然寫字樓有較高的投資回報率,但寫字樓對于投資者的經濟實力也有一定的要求,門檻較高,可以說是價值領先,但是成本較大。這里所說的門檻表現在兩 個方面:首先是寫字樓首付要求付5成,資金壓力較大;同時,銀行貸款利率高、年限短,各種稅費的繳納額度也要比住宅高。這在另一個層面給寫字樓投資提出了 更高的要求。于是,一般銷售型的寫字樓傾向于將面積劃分得小一些,方便控制總價,對于投資客來說也在可以承受的范圍內。對此業內人士分析,小面積的寫字樓 主要適合那些剛起步的投資者。 

  因而,小面積的寫字樓也必然有其局限性,想要選擇投資小面積寫字樓的投資者首先要對此有所認識。現在的小面積寫字樓產品越來越側重于商住功能的合 并,這樣盡管可以促進產品的銷售,但是非常不利于該物業品質的提升,也將不利于該物業的升值,到最后將直接影響到該物業的租賃情況,不利于投資者的投資回 報的實現。同時,小面積寫字樓的開發是要有必要條件的,譬如區位環境、產業特征、區域市場需求等,不能選擇小面積概念被濫用、硬生生分割出來只求銷售的小 面積寫字樓。 

  另外,小面積寫字樓的租金水平也普遍處于一個相對較低的水平,這源于區域的相對飽和、小面積寫字樓的客戶群等因素。投資者應找準客戶需求,根據自身的區位、產品特性、資金實力來確立自身的投資定位,畢竟小面積不是萬能藥。 

  小面積有特點 

  具體來說,小面積寫字樓的挑選要注重哪些特點呢?首先就是區域特征要明顯。寫字樓物業比較注重氛圍,社會認同較強的區域,其區內寫字樓的經營狀況就 相對較好。而且眾所周知,產業集聚很重要,相同特征的寫字樓物業集聚也同樣重要。譬如不同寫字樓物業,但是入住企業所在的行業相似,或者不同行業的企業, 入住同一特征的寫字樓物業。物以類聚,人以群分,寫字樓物業同樣適用這個道理。 

  其次,由于小面積寫字樓的入住企業大都有著運營成本的壓力,因而商業交通配套是否完善對其選擇辦公地址起到重要的影響作用。位于市中心區域,尤其是 傳統中央商務區的小戶型寫字樓,無論是銷售價格還是銷售速度上,都會有不錯的市場前景。退而求其次,哪怕你沒有成熟的商業環境,你必須擁有較為便利的、尤 其是通往市中心傳統商務區的交通環境。比如發展相對比較成熟的產業園區,由于相關產業鏈加深業務聯系的需要,很多企業傾向于在相關的產業園附近辦公,而這 些企業的業務范圍往往是處于產品的研發和銷售階段。但此類小面積寫字樓就必須有相對比較發達的交通體系作為保證。 

  另外,投資者購買小戶型寫字樓,無疑是看重它的投資回報率。通常情況下,性價比較高的物業比較容易獲得市場的認可,租賃狀況比較理想,而且二次出售的機率也比較高,因此樂觀的投資回報率也就相對容易實現。這類性價比高的小面積寫字樓產品也是投資者最為熱衷的。 

  最后,選擇有實力和信譽的開發商和弄清產權也是很重要的。目前上市的小面積寫字樓產品大多為爛尾樓續建項目或者是住宅樓改建項目,因此在產權關系、 債務關系上有可能存在一定的問題,需要投資者謹慎對待。而有實力和信譽的開發商開發出來的產品的質量和性價比都比較高,不容易產生產權糾紛,且后期的物業 管理公司的管理水平通常也較高。那些對寫字樓市場不是很了解的投資者,往往可以多看重開發商的品牌和信譽度。 

  小面積有風險 

  投資就意味著風險,寫字樓市場的投資同樣會面臨一定的風險。作為寫字樓銷售市場中的熱點,小面積寫字樓的投資風險更是不容忽視。 

  供求關系是第一時間需要投資者掌握的。由于目前小面積寫字樓被社會和業內廣泛看好,因此開發力度也隨之加大,一些區域過度飽和的開發會使得供過于求 只是時間的問題。而由于寫字樓產品屬于非民用物業,因此其進一步就必然會面臨著空置的風險。開發商在售樓過程中宣傳的寫字樓產品投資回報率為7%~8%, 這是在全年出租的前提下計算出來的。而通常情況下,寫字樓產品的空置期加上免租裝修期至少要2個月,這樣算來,則實際投資回報率一般就只有6%左右。而如 果空置期愈長,其投資回報率也就相應的愈低。這種風險還往往是投資者所不能預見和控制的。 

  收益方面,二次出售的難度也是小面子寫字樓的另一風險。寫字樓產品的收益通常情況下是通過收租的方式獲得的,它不像住宅產品,可以隨時隨地方便地出 售。除非是傳統的中央商務區,或者發展已經比較成熟的新興商務區內的寫字樓,否則很難通過二次出售來獲得收益。因此,即使是小面積的寫字樓投資,仍比較適 合長期投資。 

  另外,由于小面積寫字樓的業主眾多,為了爭奪客戶,很容易產生惡性競爭,而惡性競爭的最直接體現就是租金水平的降低,這就非常不利于小面積寫字樓物 業整體租金水平的上升,也嚴重影響到小戶型寫字樓投資者的投資回報。同時,小戶型寫字樓的租戶還具有較高的不穩定性。目前,小面積寫字樓的租戶來源主要有 兩個方面,一是剛剛起步的中小企業,二是剛剛入駐的外企辦事處等機構。這兩種客戶源都有一個共同的特征,那就是穩定性比較差。剛剛起步的中小企業還有一個 特征就是資金支付能力差,這種不穩定性也將直接影響到小戶型寫字樓投資者的收益。 

  最后,小面積寫字樓所在區域的未來發展不確定性也需要投資者有所關注。 目前市面上有很多小面積寫字樓物業所在的區域屬于剛剛開發的區域,且位置較為偏僻,盡管政府的規劃已經出臺,但是未來的發展前景到底如何,目前仍然是一個 未知數,這些區域的小戶型寫字樓投資更將面臨著較大的風險。

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